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戴德梁行:推动成渝地区双城经济圈建设 重庆机遇在何处?

2020年1月7日,戴德梁行2020重庆媒体抢听会在重庆举行。作为备受业内外关注的年度发布活动,戴德梁行当天共发布了《中国都市圈发展报告――成渝地区双城经济圈发展研究》《2019重庆房地市场回顾与展望》两大重磅研究报告。

戴德梁行华西区总经理张裕鹏表示成渝地区双城经济圈驱动能力强劲,在国家战略机遇的叠加下,将加快建设我国经济增长第四极,成为西南的交通枢纽重地,开启成渝对外开放的新局面。戴德梁行一直以来助力成渝两地发展,凭借国际化资源优势,为两地的城市及产业发展出谋划策,累积了众多成功经验,未来将继续助力成渝地区双城经济圈的建设。

小)国际知名都市圈核心要素:龙头产业、布局有序、交通完善

张裕鹏说,推动成渝地区双城经济圈建设,是继2016年《成渝城市群发展规划》以来,国家层面再次对成渝地区发展做出明确指示,也体现了成渝“双城经济圈”在中央高质量发展区域经济布局中的重要地位,“这无疑是国家赋予重庆城市发展的又一重大战略性利好,将有效促进重庆的城市建设、房地产等多个行业更加高质量的发展。“

“我们通常所说的都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。“张裕鹏说,发展都市圈将帮助城市避免拥堵,实现资源自由流动,促进区域协同发展,进一步提高国际影响力。

“国际上知名的都市圈有伦敦都市圈、纽约都市圈、东京都市圈,其中核心的城市是这个区域内金融资本、技术创新、专业服务和知识管理以及通信核心。“张裕鹏说,同时,国外代表性都市圈内核心城市以外的周边中小城镇的 GDP贡献均占到40%以上,说明周边城市的经济实力和产业能级对于都市圈整体的发展推动也是至关重要的。

戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙认为,国际较为发达的都市圈的发展为国内都市圈的成长提供了借鉴经验,其中明确产业发展布局、打造多层次交通网络、提供稳定的政策保障和支持是发展的重要手段,“世界领先都市圈的核心城市都拥有一个或多个在全球极具影响力的产业,如纽约、伦敦及东京的世界金融中心,及旧金山的全球创新中心等。整个都市圈空间布局依托龙头产业往外围区域拓展,形成完善的产业链。”

小)一体化机制构建、城乡要素流通融合等方面迎来发展机遇

“我们通过构建都市圈综合发展质量评价体系,对全国26个都市圈的发展水平和能级特点也进行了研究。“戴德梁行重庆公司策略发展顾问部主管马丽华介绍说,他们选取了经济活跃度、商业繁荣度、交通便捷度、区域联系度等维度作为指标,把全国26个都市圈按照发展成熟度划分为四个层级。

“成渝都市圈在我们的指标体系中属于赶超型都市圈。”马丽华说,成渝都市圈由成都和重庆两大中心城市为主,商业繁荣度上稳居全国前茅,但在区域联系度和经济活跃度上仍有较大的发展空间,发展潜力巨大。

对于成渝地区双城经济圈带来的重庆机遇,马丽华认为成渝地区双城经济圈将使重庆城镇格局更优化。马丽华说通过重庆都市圈一体化发展规划的顶层指引,以主要交通廊道为发展轴带,推动重庆都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区一体化发展。使重点节点城市的支撑作用不断增强,如万州、涪陵、江津、璧山等一批区域性中心城市和重要节点城市,从而深化拓展带动周边区域发展战略。加快重庆都市区产业布局一体化,形成各功能区域融合联动发展的空间格局。

“城镇化率、核心城市实力及与周边城市协同力、完善交通基建是城市群和都市圈发展的关键因素。”戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙说,根据全球各地区发展进程,一般认为城镇化率超过50%时,城市将逐渐步入工业化快速发展及经济繁荣时期。成渝地区双城经济圈目前的城镇化率已达53.8%,已步入快速发展阶段。

魏晓龙认为,成渝地区双城经济圈具备国际都市圈所拥有的发展共性,同时将迎来生态环境保护、深化开放合作格局、一体化机制构建、城乡要素流通融合等新的发展机遇。

小)重庆甲级写字楼:对外开放和科技企业培育带来发展新机遇

作为享誉全球的房地产及产业服务和咨询顾问公司,戴德梁行分支机构遍布全球70多个国家,设有400多个办公室,全球拥有51000名专业员工。1999年,戴德梁行在重庆设立中国西南第一家分公司,成为首家进入重庆的全球房地产服务和咨询顾问公司,深度参与了重庆经济社会发展历程,昨日戴德梁行也发布了《2019重庆房地市场回顾与展望》。

报告显示,到2019年第四季度,重庆甲级写字楼市场已连续3个季度无新增供应,仅录得一季度渝北区华融现代广场入市,全年新增供应显著放缓,全市存量保持在1,968,584平方米。市场以存量物业的去化为主,全市空置率同比下降4.38个百分点至31.25%。

由租金和空置率双降可以看出,2019年重庆甲级写字楼市场平稳发展。在市场不活跃的背景下,仍可发现系列机遇与变化。首先是政府招商引资收获满满,如今日头条西南运营中心签约落户重庆,腾讯西南总部大厦正式启用,阿里巴巴业务板块全部落户重庆,并建立了中西部区域总部等。多家科技巨头公司相继落户重庆,显示出重庆相关产业配套进一步完善,吸纳高科技行业的能力进一步加强。其次,国家在金融业、新能源汽车、现代服务业等领域放宽外资准入,重庆积极响应对外开放,外资企业呈复苏迹象,国际四大会计师事务所于2019年全部落户重庆,外资企业承租面积已占全市甲级写字楼租户的16%。

刘洋说,最近提出的推动成渝地区双城经济圈建设,在西部形成高质量发展的重要增长极,这意味着成渝地区的经济发展已上升到国家战略层面,区域地位得到提升,将有助于地区高质量发展。

展望未来,2020年将迎来写字楼市场的阶段性供应高峰。目前来福士广场、复地金融中心已确定于今年上半年交付入市,预计2020年新增供应不少于20万平方米,部分未来供应项目定位较高,或将带动区域租金水平小幅上涨。

刘洋说,对外开放有利于重庆融入全球市场,提升城市形象与知名度,培养和引进更多有实力的企业,利好写字楼市场。同时,重庆大力培育科技企业,已成为写字楼租户成交面积前四的行业。未来随着重庆建设“智造重镇”和“智慧名城”等工作的推进,该行业将得到进一步的发展,新增TMT企业也将促进写字楼去化。

小)重庆商业格局:行业两极分化格局日趋明显 差异化竞争成广泛共识

受运营策略等因素影响,2019年四季度重庆优质零售物业市场无新增供应,原定于2019年入市的多个项目已纳入2020年供应计划,全市优质商业存量保持不变为5,074,600平方米。

行业两极分化格局日趋明显。优质商业迎合市场调整业态,引进首店品牌,进行差异化竞争,市场整体稳中向好,空置率同比微降0.67个百分点至9.03%;受供求关系和新兴商圈项目增多等因素影响,租金同比下降6.22%至每月每平方米593.83元。

首店经济持续升温,多家品牌首店开业,运动品类表现亮眼。而全国首家京东电器超级体验店的开业和高人气,也为重庆全场景零售的发展加码。餐饮业竞争白热化,叠加科技、亲子、人性化服务等元素的餐饮品牌人气渐涨。差异化竞争已成商场和品牌的广泛共识。

戴德梁行华西区研究部主管贾萱说,对比重庆和成都两地,重庆零售业占比低于成都,目前占比为57%,餐饮业占比高于成都,并接近三分之一,成都零售时尚氛围更浓,而重庆人比成都人更爱美食;此外,重庆位居2019“中国十大夜经济影响力城市” 榜首,表明重庆夜间消费客群基础好,夜经济市场潜力巨大。目前餐饮业仍是夜间消费主流,未来伴随消费升级,通过开展夜间消费场景布局,扩大夜间娱乐体验业态,挖掘更多市场需求,将为重庆的商业发展带来新的机遇。

未来供应方面,传统核心商圈和外环附近的新兴商圈都有新项目布局,解放碑商圈和观音桥商圈的体量将进一步增大,其核心商圈地位将进一步巩固;沙坪坝商圈将建成金沙天街,作为重庆首个商圈高铁TOD项目,将为重庆商业注入新元素;而渝北区和大渡口区的未来供应将助力区域商圈崛起。

戴德梁行华西区研究部主管贾萱指出,重庆优质零售物业市场保持稳定发展,新入市项目招商情况较好,空置率变化不大,租金同比略有下降,这与零售市场向社区型商业以及外环区域拓展有关;目前重庆商业呈多组团、多层次发展格局,自2018年进入业态集中调改期后,重庆商业项目更加多元化。从业态来看,以茶饮为代表的网红品牌扩展迅速,不仅满足消费猎奇心理,同时满足业主的高频效需要;化妆品品类也表现活跃,如NARS西南首店落户时代天街,ACQUA DI PARMA入驻万象城。市场需求相对稳健,但品牌及产品更迭提速,自带流量的品牌正迅速占领市场。

重庆房地产政策趋稳延续性强 土地市场呈现三大趋势

报告显示,重庆房地产市场整体稳健发展,楼市调控政策趋稳,延续性强,市场已逐渐回归理性,近年房价虽保持上升势头,但增速放缓;住宅供应量最大的区仍是渝北区、沙坪坝区和巴南区,渝北区也常年保持销售量第一,这与该区域腹地辽阔,地势相对平坦,开发成本相对较低有关。

土地市场则呈现三大趋势:一是溢价率总体呈下降趋势,许多地块以底价成交;二是容积率降低,以改善型地块为主;三是联合拿地成为常态,由于房地产金融政策收紧,房企现金流不够宽裕,房企为求稳选择联合拿地者增多。(完)

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文章来源:乐居买房